Per gli edifici residenziali:
1. Decisione e
consenso in assemblea:
A differenza dell’edificio unifamiliare (decisione individuale), in condominio è necessario deliberare in assemblea secondo le maggioranze previste dalla normativa condominiale (che possono variare in base al tipo di intervento).
Output tipico: delibera assembleare e nomina tecnico/i se già presenti i preventivi.
2. Valutazione
di prefattibilità:
Si tratta di un documento redatto da un professionista abilitato, che serve a verificare se gli interventi di riqualificazione energetica siano tecnicamente realizzabili, possano beneficiare di incentivi o detrazioni fiscali. Prevede l’acquisizione di documenti sul fabbricato e la realizzazione di un primo sopralluogo e verifiche preliminari. Cerchi un professionista abilitato?
Output tipico: relazione di prefattibilità + prime ipotesi di intervento e stima costi/benefici.
3. Verifica di conformità
edilizia e urbanistica:
Prima di qualsiasi intervento è essenziale verificare la legittimità e conformità dell’immobile (titoli edilizi, eventuali difformità, agibilità, ecc.) e accertare l’eventuale presenza di vincoli (es. paesaggistici), che possono richiedere autorizzazioni specifiche o limitare alcune soluzioni progettuali. Richiedere l'accesso agli atti per pratiche edilizie
Output tipico: esito della verifica (conforme / difformità da sanare / integrazioni necessarie) + documentazione edilizia reperita.
4. La progettazione:
Il progetto, redatto da un professionista abilitato, può includere l’Attestato di Prestazione Energetica ante e post intervento, l’eventuale Diagnosi Energetica, la definizione degli interventi di riqualificazione energetica e la relazione L.10/91 da allegare alla pratica da presentare in Comune. Il progetto può includere una valutazione delle opzioni fiscali ed economiche per finanziare gli interventi. Cerca un professionista abilitato - Interventi e pratiche edilizie – Prenota un appuntamento con il Sue - Sportello unico edilizia
Output tipico: progetto + pratica edilizia + documentazione tecnica per imprese e fornitori.
5. Realizzazione dei lavori:
Dopo la scelta della soluzione tecnica ed economica si procede con la selezione delle imprese e dei fornitori, la realizzazione del computo metrico estimativo e capitolato, la contrattualizzazione e la pianificazione del cantiere e la direzione lavori e il coordinamento alla sicurezza (se dovuti). Vuoi un supporto nella scelta dell’impresa? - Scopri come finanziare i lavori
Output tipico: progetto + pratica edilizia + documentazione tecnica per imprese e fornitori.
6. Pagamenti e gestione
bonus fiscali e incentivi:
Per fruire dei bonus edilizi e degli incentivi è necessario gestire correttamente i pagamenti verso i fornitori ed inviare la documentazione ad ENEA e Agenzia delle Entrate (se si tratta di Ecobonus o Bonus Casa) o al PortalTermico del GSE (nel caso di Conto Termico 3.0). I tecnici incaricati dovranno eventualmente produrre specifiche asseverazioni ed il visto di conformità. Accesso al portale ENEA 2026 – Accesso al PortalTermico 3.0
Output tipico: pratica ENEA inviata (dove prevista) + dossier documentale completo per detrazione/controlli + eventuali asseverazioni.
Per gli edifici del terziario e industriale-artigianale:
1. Decisione aziendale e governance del progetto:
la decisione è interna all’impresa e tipicamente coinvolge Direzione, Facility/Manutenzione, HSE, Amministrazione e (se presente) Energy Manager / EGE. In questa fase si definiscono gli obiettivi (riduzione costi, decarbonizzazione, comfort, continuità produttiva, ESG), il perimetro (solo edificio o anche processi) e budget, tempi, vincoli operativi (fermi impianto, turni, sicurezza).
2. Diagnosi energetica e baseline:
È lo studio preliminare che “misura” consumi e sprechi e quantifica i risparmi attesi e comprende la raccolta di dati (bollette, curve di carico), i sopralluoghi e le campagne di misura, l’individuazione di interventi (involucro, HVAC, aria compressa, illuminazione, recuperi calore, regolazione, automazione, FER, ecc.) e la stima CAPEX/OPEX, payback, priorità e piano per fasi.
Nota obblighi: per grandi imprese e imprese energivore la diagnosi energetica periodica è disciplinata dall’art. 8 del D.Lgs. 102/2014
(con alternative come sistemi di gestione energia tipo ISO 50001).
3. Verifiche di conformità e vincoli:
Prima della progettazione esecutiva è fondamentale verificare lo stato legittimo edilizio/urbanistico e i titoli abilitativi, i vincoli, lo stato sulla prevenzione incendi (CPI/SCIA VVF quando applicabile).
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4. Progettazione integrata
Dalla diagnosi si passa al progetto definitivo/esecutivo, definendo interventi, prestazioni attese e fasi di realizzazione compatibili con l’operatività. In parallelo si inquadrano titoli edilizi e adempimenti. In questa fase si sceglie anche la strategia di incentivo più adatta (detrazioni, Conto Termico, TEE, Transizione 5.0), impostando fin da subito la documentazione e i requisiti necessari per ottenerla.
5. Procurement e
contrattualizzazione
Dopo il progetto si procede alla realizzazione di computi e capitolati per la richiesta di almeno nr. 3 offerte e alla successiva definizione dei contratti (come appalto tradizionale o EPC con ESCo se opportuno).
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6. Esecuzione, collaudi e messa in esercizio:
Si avvia il cantiere secondo le fasi previste, coordinando sicurezza e continuità operativa. A lavori conclusi si svolgono collaudi e prove funzionali, si consegna la documentazione “as built” e si fa la taratura/regolazione degli impianti (commissioning), con formazione del personale e aggiornamento del piano di manutenzione per assicurare i risparmi attesi.
7. Pagamenti e richieste incentivi:
Per i soggetti titolari di reddito d’impresa IRES, è possibile accedere diverse forme di incentivazione e bonus: le detrazioni fiscali (Ecobonus anche per imprese), incentivi a contributo come il Conto Termico 3.0 (GSE), incentivi a risultati come i Certificati Bianchi (TEE) e agevolazioni sul credito d’imposta legato alla riduzione consumi (Piano Transizione 5.0).
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